Kira Hukuku

Kira akdi yazılı veya sözlü olarak kurulabilen bir sözleşme türüdür. Tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları "başlangıç tarihi" itibari ile birbirlerine karşı hak ve yükümlülükleri başlar. Bu hak ve yükümlülüklere kiracının uymaması halinde kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde dava açarak ya da ödenmeyen kira bedeli için icra takibi yaparak taşınmazı tahliye etmesi mümkündür.

Buna ilaveten Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde gösterilen sebeplere dayanarak kiraya veren evin tahliye edilmesini talep edebilir.

Kiraya verene tahliye hakkı veren sebepler şunlardır:

• Kiraya verenin ihtiyacı sebebiyle
• Yeni malik ihtiyacı sebebiyle
• Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle
• Kira bedelinin ödenmemesi ve haklı iki ihtar sebebiyle
• Kanunda belirtilen sürenin sona ermesi ile

Kira bedelinin ödenmemesi bir tahliye sebebidir ve kiraya veren icra yoluyla kira bedelinin ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Kiraya veren tahliye hakkını sulh hukuk mahkemesinde dava açarak da kullanabilir.

Kiracının bir kira yılı içerisinde kira bedelini iki kere geciktirmesi tahliye sebebidir. Ancak bu tahliye hakkının kullanılabilmesi için kanunda gözetilen sürelere uymak ve şekil şartlarını tamamlamak gerekir. Zira kira hukuku sıkı şekil şartlarının takip edilmesi gereken bir alandır. Bu şekil şartlarından herhangi bir tanesine uymayarak hareket etmek davanın usul bakımından ret alması ile sonuçlanabilir.

Tahliye taahhütnamesi kiracının, kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği bir yazılı evraktır. Bu evrakı kiraya verenin imzalaması gerekmez. Tahliye tarihinin boş olmasının taahhüdü geçersiz kılmayacağı Yargıtay tarafından da kabul edilmiştir.

Kiralanan taşınmazın yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Bu sebeple yeni malik kiraya verenin bütün hak ve sorumluluklarına sahip olmuştur. Ancak evi satın alan yeni malik evi kendisi veya kanunda gösterilen kişilerinin ihtiyacını karşılamak için almışsa şekil şartlarını yerine getirerek evin tahliyesini talep edebilir. Bu yazımız hukuki bir makale niteliğinde olmadığından ayrıntılı bilgi sahibi olmanız için bir avukat yardımı almanızı tavsiye ederiz.

Enflasyon dalgalanmaları ve ekonomik hareketlilik sebebi ile bu tür durumlar yaşanması çok olasıdır. Kira bedelinin güncel değerine ulaşabilmesi için kira tespit davası veya kira uyarlama davası açılabilmektedir. Kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre dolmalıdır. Kira uyarlama davasında ise bir süre şartı bulunmamaktadır. Ancak uyarlama davasının kabul edilebilmesi için olağanüstü bir durumun varlığı gereklidir. Ülkemiz açısından ekonomik devalüasyon ve enflasyon ülkemiz açısından tek başına olağanüstü bir durum olarak kabul edilmemektedir.

Konut kiralarında artış, kural olarak TBK m. 344 uyarınca 12 aylık TÜFE ortalaması ve yürürlükteki sınırlamalar dikkate alınarak yapılır; bunun üzerine yapılacak olan artış fahiş olacaktır. Ve kiracı yasal zam oranından fazlasını vermek zorunda değildir.

Bu alanda belki de en sık karşılaştığımız soru budur. Bu sorunun ise keskin ve net bir cevabı bulunmamaktadır. Ancak kiracının "özen gösterme" borcu bulunmaktadır. Ve kiralanandaki eşya ve malzemeleri hor kullanmamalı ve hor kullanması sebebiyle oluşan sorunlardan kiracı sorumlu tutulmalıdır. İlaveten olağan yıpranma sebebiyle oluşacak sorunlarda işin maddi külfeti ev sahibinin olacaktır. Ancak bilinmelidir ki bu sorumluluk yapılacak tamiratın basitliğine göre yer değiştirmektedir. Basit giderlerden kiraya veren sorumlu tutulamayacaktır.

Bir örnek verecek olursak kombinin olağan yıpranma süresi ile bozulması halinde demirbaş eşya sayıldığı için bu zararı kiraya veren karşılamalıdır. Ancak kombideki bu bozulma kiracının hor kullanması sonucunda oluşursa kiracının sorumluluğu doğacaktır.